O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) vem ganhando destaque no mercado imobiliário brasileiro e, consequentemente, atraindo a atenção dos fundos imobiliários (FIIs). A expansão das faixas de renda, o orçamento robusto destinado ao programa e a demanda consistente têm impulsionado o segmento, tornando-o o foco de gestoras que buscam alternativas de investimento descorrelacionadas com as flutuações das taxas de juros.
Nos últimos anos, diversas empresas têm criado veículos que permitem aos investidores participar de forma mais direta do setor habitacional, seja financiando projetos enquadrados no programa MCMV, seja atuando como sócios das incorporadoras responsáveis pelos empreendimentos.
Em 2024, o programa habitacional alcançou a marca de 698 mil financiamentos, o maior volume registrado em 11 anos. Os recursos provenientes do governo federal somaram R$ 13,7 bilhões, representando atualmente metade de todas as unidades lançadas no mercado imobiliário brasileiro.
A estratégia dos gestores consiste em capitalizar um mercado com alta velocidade de vendas, financiado pela Caixa Econômica Federal desde o início, e que demonstra resiliência mesmo em cenários de juros elevados.
Entre as novas iniciativas, destaca-se o MCMV11 (BRM Minha Casa Minha Vida III), um fundo estruturado pela BRM Asset e coordenado por Itaú BBA e BTG Pactual. A gestora lançou uma oferta para captar R$ 250 milhões, que serão destinados a um portfólio composto por mais de 25 projetos em parceria com incorporadoras regionais.
A estrutura do fundo combina diferentes formatos de investimento, como permuta financeira, equity preferencial e equity puro, e prevê um impacto direto em mais de seis mil moradias. O MCMV11 é voltado para investidores qualificados e terá um prazo de duração de cinco anos, com possibilidade de prorrogação por mais dois.
Segundo Pedro Fernandes, CEO da BRM Asset, o fundo impactará a vida de quase 20 mil pessoas. Ele destaca que o segmento apresenta vendas robustas e conta com o financiamento da Caixa Econômica Federal, o que contribui para a redução de riscos e para o desenvolvimento urbano.
Fernandes argumenta ainda que o segmento econômico tem apresentado um desempenho superior à média. Ele ressalta que as construtoras listadas na bolsa de valores que obtiveram maior crescimento de lucro nos últimos anos são justamente aquelas focadas em habitação popular, cujas ações tiveram uma valorização superior a 80% em 12 meses recentes. Ele considera essa tese descorrelacionada de juros, impulsionada por subsídios e taxas de financiamento menores, o que mantém a demanda aquecida.
A RBR Asset também possui uma presença consolidada no MCMV, atuando como parceira em projetos de desenvolvimento. A gestora já participou de mais de 30 projetos como sócia de incorporadoras em fundos de desenvolvimento. Guilherme Antunes, sócio e gestor de crédito imobiliário, afirma que a demanda é muito forte e o modelo funciona bem, mas o mercado se tornou mais competitivo com o avanço de grandes players como Cury e Plano & Plano.
A exposição atual da RBR ao MCMV nos fundos de crédito listados é relativamente pequena, variando entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões, concentrada em operações específicas de antecipação e garantias complementares. Antunes observa que incorporadoras bem-sucedidas geram caixa mensalmente, necessitando pouco de capital externo, o que restringe o espaço para atuação em nichos menores.
Por sua vez, a Mérito Investimentos, gestora do MFII11, adota uma atuação mais concentrada. De acordo com o CEO Alexandre Despontin, cerca de 60% da carteira de recebíveis do fundo está atrelada a projetos do Minha Casa Minha Vida.
Despontin afirma que a exposição ao MCMV garante resiliência mesmo em períodos de juros altos, devido aos subsídios e financiamentos acessíveis oferecidos pelo programa. Ele acrescenta que a criação da faixa 4, que atende imóveis de até R$ 500 mil, amplia o alcance do programa e deve manter o setor aquecido nos próximos anos.
Quanto aos riscos, Despontin avalia que a atuação no MCMV exige um controle mais rigoroso dos custos das obras, uma vez que o preço de venda é limitado. Ele alerta que um excedente nos custos de obra pode resultar em uma perda significativa na margem líquida do projeto. No entanto, ele destaca que o modelo de repasse na planta, por exemplo, permite a construção de imóveis com menor exposição de caixa.
Fonte: www.infomoney.com.br
