No complexo cenário dos fundos imobiliários, a eterna questão persiste: investir em ativos atrelados ao IPCA, ao CDI, ou buscar um equilíbrio entre ambos? Segundo Lucas Araújo, experiente gestor da AF Invest Real Estate, não existe uma fórmula universal. A decisão ideal é moldada pela natureza do crédito, pelas dinâmicas do mercado e, sobretudo, pela acuidade do gestor em interpretar os ciclos econômicos.
Para Araújo, a chave reside na compreensão do fluxo natural do crédito, isto é, a relação intrínseca entre tomadores e concedentes de empréstimos. Ele enfatiza que o crédito deve primar pela segurança, não pela especulação em torno de indexadores.
Nesse contexto, Araújo argumenta que, em contratos de aluguel corrigidos pelo IPCA – o índice que mede a inflação no país –, o financiamento correspondente também deve seguir o mesmo indexador. Essa estratégia alinha as receitas e os pagamentos, criando uma relação simétrica e protegendo o investidor de desequilíbrios financeiros.
A partir dessa premissa, a alocação estratégica se torna crucial. Embora o CDI possa parecer atraente em períodos de taxas Selic elevadas, a alta demanda por títulos indexados a ele pode comprimir os spreads – a diferença entre a taxa recebida pelo investidor e o custo de captação do emissor. Em algumas operações, envolvendo tanto CRIs quanto debêntures de infraestrutura, investidores podem sacrificar parte do prêmio de risco em busca da previsibilidade do CDI.
Araújo também compartilhou sobre a mudança de estratégia da AF Invest a partir de 2023. Inicialmente, a carteira apresentava uma exposição significativa ao CDI, chegando a 50%, com o intuito de evitar riscos associados à política monetária em prazos longos. No entanto, à medida que as operações foram sendo amortizadas, a gestora retornou a um portfólio mais equilibrado, aproveitando oportunidades em operações de crédito de longo prazo.
“Quando surge uma operação vantajosa, com devedores sólidos e juro real fixado em 9% ao ano, não há razão para não optar pelo IPCA”, afirma Araújo. Já os títulos de prazo mais curto permanecem atrelados ao CDI, desde que ofereçam spreads adequados, capazes de compensar o risco assumido.
Em sua análise, a busca pelo CDI, motivada apenas pela alta da Selic, pode ser um erro se o spread de crédito não recompensar o risco. A alocação deve ser guiada pela consistência no tempo, e não apenas pelo momento atual.
Fonte: www.infomoney.com.br
