Fundos imobiliários podem ter um futuro promissor em 2026, impulsionados pela gradual volta aos escritórios, pela redução da vacância em áreas corporativas de destaque e pelo possível início de um ciclo de juros mais baixos. A Kinea, gestora de fundos, vislumbra um potencial de recuperação significativo nos FIIs de “tijolo”, após um período de preços em baixa, enquanto os fundos de “papel” apresentam prêmios atraentes em crédito de alta qualidade.
Carlos Martins, especialista em FIIs de tijolo na Kinea, explica que o recente período de juros elevados impactou negativamente os fundos de tijolo, influenciados pela análise do investidor pessoa física focada nos dividendos. Como o aluguel não acompanha automaticamente a taxa Selic, as cotas sofreram nos últimos anos. No entanto, ele observa uma combinação favorável no momento atual: preços descontados no mercado e uma melhora notável na economia real.
O retorno aos escritórios tem se mostrado cada vez mais evidente, tanto em grandes empresas quanto em multinacionais. Segundo Martins, esse avanço não depende do ritmo da economia: “mesmo em um PIB fraco, as empresas estão alugando mais”. No Rio de Janeiro, áreas como Leblon, Ipanema e Botafogo já apresentam baixa vacância e aluguéis mais altos, enquanto o Centro enfrenta desafios relacionados à segurança e revitalização.
Em São Paulo, a região da Faria Lima permanece com pouca oferta e altos custos de aluguel, o que direciona as empresas para áreas próximas. Pinheiros é apontada como um exemplo de crescimento, com a gestora tendo pré-locado um prédio inteiro para uma única empresa. A região da Chucri Zaidan também se destaca, com uma queda consistente na vacância.
No setor logístico, a vacância permanece em níveis historicamente baixos. A dificuldade de desenvolver novos projetos, devido à escassez de terrenos, complexidade do licenciamento e necessidade de capital intensivo, limita a oferta. A migração de empresas para galpões mais modernos também contribui para manter a absorção elevada.
O setor residencial é segmentado em três nichos: o de altíssimo padrão, que apresenta fortes vendas; o Minha Casa Minha Vida, com demanda estrutural; e a classe média financiada, que enfrenta dificuldades devido aos juros elevados.
Diante desse cenário, com preços descontados e fundamentos em melhoria, Martins vê oportunidades nos fundos de tijolo, especialmente nos setores de escritórios e logística. Para investidores que buscam diversificação, ele sugere os FOFs, cujo potencial de retorno pode ser impulsionado pela “dupla correção” de valor. Fundos multimercado imobiliários, que combinam CRIs, lajes e galpões, também podem ser uma opção para quem busca uma alocação mais ampla.
No segmento de fundos de papel, Flávio Cagno, gestor da Kinea, argumenta que a questão central não é a dicotomia entre “tijolo versus crédito”, mas sim a forma como cada classe de ativos responde ao novo cenário econômico. Ele ressalta que alguns fundos de CRI indexados à inflação podem ser mais afetados em períodos desfavoráveis, mas apresentam um desempenho superior quando o ambiente melhora.
Cagno defende a manutenção da isenção fiscal para os FIIs, destacando seu papel na economia: “Não é um privilégio, é uma poupança produtiva. Nos nossos CRIs, financiamos mais de cem projetos de incorporação. O investidor não está especulando; está financiando a economia real.” Uma das áreas mais promissoras é o crédito imobiliário dolarizado, por meio de CRIs atrelados ao câmbio.
A perspectiva para 2026 combina uma inflação mais controlada com o fim do ciclo de alta do CDI, o que pode favorecer os fundos indexados ao IPCA. Cagno enxerga espaço tanto para os fundos high grade quanto para os high yield, com a escolha dependendo do perfil do investidor, sua tolerância à volatilidade, necessidade de liquidez e horizonte de investimento. Ele enfatiza que o momento de entrada é crucial, com preços descontados, isenção fiscal mantida e um ambiente de juros em queda criando uma oportunidade.
Fonte: www.infomoney.com.br
