O Centro do Rio de Janeiro está testemunhando uma transformação notável em seu mercado corporativo. Após um período de desafios e incertezas, a retomada gradual do trabalho presencial impulsionou uma demanda crescente por espaços de escritório, especialmente no segmento de alto padrão. Empresas que buscam se estabelecer ou expandir suas operações na região enfrentam agora uma realidade de oferta limitada, levando a uma flexibilização de requisitos antes considerados essenciais. Este fenômeno, que inicialmente se manifestou na Zona Sul, migrou para o Centro do Rio, onde a disponibilidade de imóveis modernos já era restrita. A busca por escritórios de alto padrão tem levado companhias a reconsiderar suas exigências ideais, adaptando-se a um cenário de mercado mais apertado e competitivo. A dinâmica atual sugere um ponto de inflexão para o setor imobiliário corporativo carioca, com implicações significativas para futuras decisões de investimento e desenvolvimento.
O aperto no mercado de escritórios de alto padrão no Rio
A crescente demanda e a escassez de imóveis Triple A
O mercado corporativo carioca vive um momento singular, caracterizado por uma demanda aquecida e uma oferta insuficiente de espaços de alto padrão. Este cenário é um reflexo direto da retomada do trabalho presencial, que tem levado as empresas a reassumir seus espaços físicos ou buscar novas localizações. Conforme dados de mercado, o Rio de Janeiro registrou seis trimestres consecutivos de absorção líquida positiva, um indicador claro de que a procura por escritórios está superando a oferta de desocupação.
Este movimento gerou uma pressão significativa sobre o estoque de lajes corporativas amplas e andares contínuos, especialmente em edifícios classificados como Triple A – a categoria mais elevada em termos de infraestrutura, tecnologia e localização. A Zona Sul da cidade, historicamente a região mais cobiçada e com menor vacância, foi a primeira a sentir os efeitos dessa alta demanda. Com a escassez de opções nessa área, a procura foi naturalmente empurrada para o Centro do Rio, onde, ironicamente, a oferta de empreendimentos modernos já era limitada. A consequência direta desse fluxo é que muitas companhias estão agora em uma posição de compromisso, abrindo mão de suas exigências iniciais para conseguir fechar contratos de locação.
Flexibilização de exigências: um novo paradigma
Diante da limitada disponibilidade de espaços que atendam a todos os seus critérios, as empresas estão adotando uma postura mais flexível. Aspectos que antes eram considerados inegociáveis – como a metragem ideal, a presença de áreas integradas ou o número desejado de vagas de garagem – estão sendo reavaliados em favor da simples garantia de um espaço. Essa mudança de comportamento é um sintoma da intensidade da demanda atual.
A vacância no segmento Triple A, um dos mais importantes termômetros do mercado, apresentou uma queda expressiva. Em apenas um ano, a taxa diminuiu seis pontos percentuais, passando de 29,6% no quarto trimestre de 2024 para 23,5% no final de 2025. Essa retração nos índices de vacância é a mais relevante que o mercado imobiliário da capital fluminense observa desde o início da década de 2010, período que antecedeu grandes investimentos na cidade. O número demonstra não apenas a absorção de espaços, mas também a dificuldade em repor a oferta com novos projetos.
Análise da oferta e o papel dos novos empreendimentos
Estoque envelhecido e a baixa vacância em prédios recentes
A maior parte do estoque de escritórios de alto padrão disponível no Centro do Rio é composta por prédios entregues até 2011. Essa realidade contrasta fortemente com os edifícios mais recentes, inaugurados entre 2012 e 2016, que operam com taxas de vacância próximas de zero. Exemplos notáveis dessa alta ocupação são o Centro Empresarial Senado e o Passeio Corporate, ambos com seus espaços praticamente esgotados. Essa disparidade evidencia a preferência do mercado por infraestruturas mais novas e modernas, mas também a lacuna na construção de empreendimentos atualizados nos últimos anos.
Atualmente, o estoque disponível de imóveis Triple A no Centro gira em torno de 300 mil metros quadrados. Apesar desse volume, a taxa de vacância na região é de 18,7%, o que significa que aproximadamente 56 mil metros quadrados estão desocupados. No entanto, a maior parte desses 56 mil metros quadrados pode não atender às exigências de grandes empresas que buscam lajes amplas e contínuas, reforçando a percepção de escassez de espaços premium.
O caso Nubank e a dinâmica de mercado
Um dos últimos grandes espaços corporativos que estava livre no Centro do Rio foi recentemente ocupado pelo Nubank. O banco digital alugou cerca de 7 mil metros quadrados, distribuídos em cinco andares do edifício Vista Mauá, um empreendimento localizado em frente ao icônico Museu do Amanhã. Antes da chegada do Nubank, o Vista Mauá operava com quase 50% de vacância no quarto trimestre de 2025. Com a assinatura do contrato, a taxa de vacância do edifício deve cair para aproximadamente 18%, um impacto significativo na ocupação do prédio.
Essa expansão faz parte da estratégia de crescimento físico da instituição. Contudo, o contexto da locação no Rio de Janeiro difere substancialmente do que seria encontrado em São Paulo. Na capital paulista, há uma escala e uma oferta constante de prédios novos e modernos. No Centro do Rio, a transação do Nubank ocorreu em um cenário de pouquíssimas opções, em um edifício que já possui 11 anos de existência, ressaltando a dificuldade de encontrar espaços adequados na região.
Projeções futuras e o debate sobre um novo ciclo imobiliário
Visões dos especialistas: otimismo cauteloso e desafios estruturais
A escassez de grandes lajes corporativas no Rio de Janeiro levanta um questionamento fundamental: o mercado estaria à beira de um novo ciclo imobiliário? Alguns especialistas veem potencial para tal, desde que haja disposição para novos lançamentos. Os valores de locação já demonstram uma tendência de alta, mas, segundo avaliações de mercado, ainda não atingiram um patamar que justifique a viabilidade econômica de novas construções. Mantido o ritmo atual de absorção e sem novos empreendimentos, a capital fluminense poderá enfrentar um problema real de falta de espaço disponível em quatro ou cinco anos.
Por outro lado, há uma leitura mais cautelosa sobre a situação. Para outros especialistas, as grandes locações registradas recentemente, como a do Nubank, são consideradas pontuais e não indicam, necessariamente, uma retomada estrutural e sustentável do mercado. Nessa perspectiva, a redução da vacância no mercado carioca estaria mais diretamente ligada à estagnação na construção de novos empreendimentos do que a um robusto aquecimento da demanda. Em 2025, por exemplo, a oferta total de escritórios na cidade chegou a encolher após a conversão de nove imóveis corporativos para outros usos, como hotéis, diminuindo ainda mais o estoque disponível.
Perspectivas de novos lançamentos e o histórico do Porto Maravilha
O futuro imediato do mercado de escritórios no Centro do Rio não apresenta perspectivas de novos lançamentos. Para o ano corrente, não há projetos comerciais previstos para a região. Na Zona Sul, o cenário é ligeiramente diferente, com apenas dois projetos em vista, ambos envolvendo retrofits no bairro do Leblon. Essa ausência de novas construções é um fator crítico para a dinâmica de oferta e demanda.
Um exemplo emblemático dessa estagnação é o Porto Maravilha Corporate, um grande empreendimento corporativo projetado por um renomado escritório de arquitetura na época das Olimpíadas de 2016. Conhecido por seus projetos de alto impacto, o escritório viu esse empreendimento não sair do papel. Esse episódio é visto como um símbolo do fechamento do mercado de escritórios na cidade nos últimos anos, marcado por um período de retração prolongada.
Apesar dos desafios, há quem acredite na natureza cíclica do mercado imobiliário do Rio de Janeiro. A avaliação é que a cidade opera em ciclos longos, que podem durar entre 10 e 15 anos. Se essa premissa se mantiver, o mercado carioca pode estar próximo de iniciar uma nova fase, impulsionada pela demanda reprimida e pela necessidade de modernização do estoque existente.
Perspectivas para o mercado de escritórios do Rio
O cenário atual do mercado de escritórios de alto padrão no Centro do Rio de Janeiro revela uma complexa interação entre demanda crescente, oferta limitada e a necessidade de adaptação por parte das empresas. A escassez de espaços modernos e adequados tem forçado organizações a redefinir suas prioridades, aceitando condições que antes seriam consideradas menos ideais. Enquanto alguns especialistas vislumbram o início de um novo ciclo imobiliário, impulsionado pela retomada e pela valorização dos aluguéis, outros adotam uma postura mais reservada, apontando para a estagnação na construção de novos empreendimentos como o principal motor da redução da vacância. A capacidade de o mercado carioca responder a essa demanda reprimida, por meio de novos lançamentos ou requalificações, será determinante para seu desenvolvimento nos próximos anos, moldando o futuro do ambiente corporativo na cidade.
Perguntas frequentes
O que está impulsionando a demanda por escritórios no Centro do Rio?
A demanda é impulsionada principalmente pela retomada do trabalho presencial e por seis trimestres consecutivos de absorção líquida positiva, levando empresas a buscar ou expandir seus espaços físicos, especialmente no segmento de alto padrão.
Quais são os principais desafios enfrentados pelas empresas que buscam escritórios de alto padrão?
Os desafios incluem a oferta limitada de lajes grandes e andares contínuos em edifícios modernos, o estoque envelhecido de imóveis disponíveis e a necessidade de flexibilizar exigências como metragem ideal, áreas integradas e número de vagas de garagem.
Existe previsão de novos empreendimentos corporativos no Centro do Rio?
Não há novos projetos comerciais previstos para o Centro do Rio neste ano. Na Zona Sul, há apenas dois empreendimentos em vista, ambos envolvendo retrofits no bairro do Leblon, indicando uma estagnação na construção de novos escritórios.
Para acompanhar as últimas tendências e análises aprofundadas sobre o mercado imobiliário corporativo do Rio de Janeiro, inscreva-se em nossa newsletter.
Fonte: https://temporealrj.com
