A crescente e acelerada expansão de gigantes do varejo eletrônico, como Shopee e Mercado Livre, tem gerado um impacto significativo no mercado imobiliário brasileiro, notadamente na demanda por galpões logísticos de alta qualidade. Esse movimento dinâmico beneficia diretamente os FIIs de galpões logísticos, que veem seus ativos valorizarem e suas taxas de ocupação aumentarem. Um exemplo claro dessa tendência foi o anúncio recente de locação integral de um imóvel em Contagem (MG) pelo Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) para a operação da Shopee no país. O contrato reforça a relevância estratégica da localização e da infraestrutura para as ambiciosas metas de entrega e distribuição das empresas de e-commerce.
A febre do e-commerce e o impacto nos FIIs
A expansão das plataformas de comércio eletrônico no Brasil é um dos principais vetores da valorização e do aumento da demanda por galpões logísticos, impactando positivamente os fundos imobiliários especializados nesse segmento. A corrida por espaços estratégicos reflete a necessidade das empresas em otimizar suas cadeias de suprimentos e agilizar as entregas aos consumidores finais.
Expansão e exemplos de locações
O TRBL11, por meio de sua gestora Rio Bravo, celebrou um contrato com a SHPX Logística, empresa ligada à Shopee, para a locação de um imóvel em Contagem (MG) por um período de 60 meses. Os valores negociados são compatíveis com o mercado da região metropolitana de Belo Horizonte, o que demonstra a força do setor. Com essa nova locação, a Shopee passa a representar uma parcela significativa da receita imobiliária contratada do fundo, atingindo 34,4%. Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, destaca que o crescimento do e-commerce tem gerado uma procura robusta por galpões novos e bem localizados, especialmente aqueles próximos às grandes capitais brasileiras. “Temos observado uma demanda muito grande por galpões novos, principalmente bem localizados. A Shopee tem expandido bastante, e o Mercado Livre também. O Mercado Livre ainda continua sendo maior em número de áreas locadas, mas a Shopee vem aumentando a presença”, afirma Scal, ressaltando a intensa competição. A busca se concentra em imóveis situados em um raio de 30 a 60 quilômetros das principais metrópoles, que já possuam infraestrutura adequada para operações logísticas complexas e que demandem poucas adaptações.
A evolução logística e a ascensão do built to suit
A transformação do e-commerce não se limita apenas ao volume de vendas, mas também à redefinição de suas estratégias logísticas. A prioridade atual é a redução drástica dos prazos de entrega, o que exige que as empresas aproximem seus estoques dos centros consumidores. Essa mudança impulsiona a busca por soluções inovadoras no setor imobiliário logístico.
Necessidade de velocidade e soluções personalizadas
“Hoje o e-commerce mudou muito. Antes a logística de entrega era mais complexa. Agora as empresas buscam entregas muito mais rápidas. Isso faz com que seja importante estar bem localizado e ter eficiência na operação”, explica Anita Scal. Essa busca por agilidade tem levado as empresas a investir em centros de distribuição que possam ser rapidamente adaptados ou desenvolvidos sob medida. No caso do imóvel locado pelo TRBL11, que atendia aos Correios, passará por adaptações para as necessidades específicas da Shopee, focando principalmente nas áreas de recebimento e expedição de cargas.
Com a vacância de galpões logísticos de alto padrão em níveis historicamente baixos, o modelo _built to suit_ (BTS) emergiu como uma solução estratégica para atender à demanda por espaços personalizados. Projetos BTS são desenvolvidos sob medida para as operações de um locatário específico, garantindo que o imóvel atenda exatamente às suas necessidades. Recentemente, o TRXF11 anunciou o desenvolvimento de um galpão logístico BTS para a Shopee em Londrina (PR), um investimento estimado em R$ 135,5 milhões. O empreendimento terá 33 mil m² de área bruta locável e um contrato atípico de 10 anos, com conclusão prevista para 2027. Guilherme Bueno, sócio e gestor da RBR Asset Management, enfatiza que o crescimento do e-commerce desde a pandemia continua forte, puxando a demanda por novos espaços. Ele destaca que a baixa vacância do setor, geralmente entre 5% e 10% e concentrada em ativos de qualidade inferior, tem incentivado o crescimento dos projetos BTS. “Por isso, as grandes empresas de e-commerce têm optado pelo BTS, que permite viabilizar áreas grandes e com padrão mais elevado”, pontua Bueno. O aumento do custo de construção também é um fator, com muitos projetos BTS sendo negociados a valores entre R$ 35 e R$ 40 por metro quadrado, algo que parecia impensável há poucos anos.
Estratégias distintas de ocupação no mercado
Enquanto ambas as empresas disputam o mesmo mercado, suas estratégias de expansão logística apresentam diferenças notáveis, refletindo abordagens distintas para alcançar eficiência e capilaridade.
Shopee e Mercado Livre: abordagens e presença
Dados da empresa Buildings revelam que o Mercado Livre ainda detém a liderança em termos de área ocupada no Brasil, com aproximadamente 3,74 milhões de metros quadrados distribuídos em 92 instalações logísticas. A Shopee, por sua vez, soma 1,65 milhão de metros quadrados em 110 ocupações. Fernando Didziakas, sócio-fundador da Buildings, explica que as duas gigantes do e-commerce adotam estratégias de expansão distintas. “O Mercado Livre tem centros de distribuição maiores e mais concentrados. Já a Shopee trabalha com mais endereços e estruturas menores, mais pulverizadas”, detalha Didziakas. Essa diferença se traduz também em uma maior dispersão geográfica. “Quando olhamos o mapa logístico, vemos uma presença mais espalhada da Shopee em regiões como Nordeste e Centro-Oeste, enquanto o Mercado Livre concentra operações maiores principalmente no eixo Sul-Sudeste”, complementa o especialista. Essa diversidade estratégica indica a complexidade e a adaptabilidade necessárias para atender à vasta geografia e à demanda crescente do consumidor brasileiro.
Conclusão
A intensa competição e a contínua expansão das operações de e-commerce, lideradas por players como Shopee e Mercado Livre, consolidam o setor de logística como um pilar fundamental da economia brasileira. A busca incessante por galpões logísticos modernos, bem localizados e adaptáveis não apenas impulsiona o desenvolvimento de novos projetos, mas também garante a valorização e o bom desempenho dos FIIs de galpões logísticos. Esse cenário de forte demanda e baixa vacância, combinado com a crescente adoção do modelo _built to suit_, sinaliza um futuro promissor para o mercado de imóveis industriais no Brasil, reafirmando sua resiliência e capacidade de inovação frente às exigências do consumidor moderno.
FAQ
O que são FIIs de galpões logísticos?
São Fundos de Investimento Imobiliário que aplicam em imóveis destinados a operações de logística e armazenamento, como centros de distribuição e galpões. Eles permitem que investidores apliquem no setor imobiliário logístico sem precisar comprar os imóveis diretamente.
Como o crescimento do e-commerce afeta esses FIIs?
O crescimento do e-commerce aumenta a demanda por espaços de armazenamento e distribuição. Isso leva à maior ocupação dos galpões, valorização dos aluguéis e à construção de novos empreendimentos, beneficiando os FIIs por meio de rendimentos de aluguel e possível valorização das cotas.
O que é um contrato built to suit (BTS) no setor logístico?
_Built to suit_ (construído para servir) é um tipo de contrato de locação onde um imóvel é construído ou adaptado sob medida, de acordo com as especificações e necessidades do futuro locatário. No setor logístico, é uma solução comum para empresas que precisam de grandes áreas com características específicas e personalizadas, em regiões estratégicas.
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Fonte: https://www.infomoney.com.br
